โดย 

 บริษัท  โรเดียม คอนซัลแทนท์  จำกัด 

Rhodium Consultant Co.,Ltd.

 

 ผู้ตรวจสอบอาคาร ประเภทนิติบุคคล ทะเบียนจาก กรมโยธาธิการและผังเมือง เลขที่ น.๐๒๙๓/๒๕๖๑

(กรรมการผู้จัดการลงมือตรวจสอบด้วยตนเอง ทุกโครงการ)

   

 

 

1.ขอบเขตของผู้ตรวจสอบอาคาร

 

                การตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบต่างๆของอาคาร อาจมีข้อจำกัดต่างๆที่ไม่สามารถตรวจสอบได้ตามที่กำหนดและตามที่ต้องการได้ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องกำหนดขอบเขตของผู้ตรวจสอบดังนี้

 

               “ผู้ตรวจสอบมีหน้าที่ตรวจสอบ สังเกตด้วยสายตาพร้อมด้วยเครื่องมือพื้นฐานเท่านั้น จะไม่รวมถึงการทดสอบที่อาศัยเครื่องมือพิเศษเฉพาะ ทำรายงาน รวบรวมและสรุปผลการ วิเคราะห์ ทางด้านความมั่นคงแข็งแรง และระบบต่างๆที่เกี่ยวข้องเพื่อความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้สอยอาคาร แล้วจัดทำรายงานผลการตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารที่ทำการตรวจสอบนั้นให้แก่เจ้าของอาคาร เพื่อให้เจ้าของอาคารเสนอรายงานผลการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นทุกปี

 

                 ผู้ตรวจสอบต้องตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารโดยพิจารณาตามหลักเกณฑ์หรือมาตรฐานดังต่อไปนี้

 

                 1.หลักเกณฑ์ตามที่ได้กำหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร หรือตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องที่ใช้บังคับอยู่ในขณะที่มีการก่อสร้างอาคารนั้น หรือ

 

                 2.มาตรฐานความปลอดภัยของสถาบันของทางราชการ สภาวิศวกร หรือสภาสถาปนิก ทั้งนี้ ณ สถานที่ วัน และเวลาที่ทำการตรวจสอบตามที่ระบุในรายงานเท่านั้น”

 

 

 

2. รายละเอียดในการตรวจสอบ

 

 

       2.1 รายละเอียดที่ต้องตรวจสอบ

 

                ผู้ตรวจสอบต้องตรวจสอบอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารอย่างน้อยต้องทำการตรวจสอบในเรื่องดังต่อไปนี้

 

              (1) การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร ดังนี้

 

                      (ก) การต่อเติมดัดแปลงปรับปรุงตัวอาคาร

                      (ข) การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกบนพื้นอาคาร

                      (ค) การเปลี่ยนสภาพการใช้อาคาร

                      (ง) การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุตกแต่งอาคาร

                      (จ) การชำรุดสึกหรอของอาคาร

                      (ฉ) การวิบัติของโครงสร้างอาคาร

                      (ช) การทรุดตัวของฐานรากอาคาร

 

              (2) การตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร

 

                      (ก) ระบบบริการและอำนวยความสะดวก

                            (1) ระบบลิฟต์

                            (2) ระบบบันไดเลื่อน

                            (3) ระบบไฟฟ้า

                            (4) ระบบปรับอากาศ

 

                     (ข) ระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม

                            (1) ระบบประปา

                            (2) ระบบระบายน้ำเสียและระบบบำบัดน้ำเสีย

                            (3) ระบบระบายน้ำฝน

                            (4) ระบบจัดการมูลฝอย

                            (5) ระบบระบายอากาศ

                            (6) ระบบควบคุมมลพิษทางอากาศและเสียง

 

                       (ค) ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย

                            (1) บันไดหนีไฟและทางหนีไฟ

                            (2) เครื่องหมายและไฟป้ายบอกทางออกฉุกเฉิน

                            (3) ระบบระบายควันและควบคุมการแพร่กระจายควัน

                            (4) ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉิน

                            (5) ระบบลิฟต์ดับเพลิง

                            (6) ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้

                            (7) ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง

                            (8) ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิง เครื่องสูบน้ำดับเพลิง และหัวฉีดน้ำดับเพลิง

                            (9) ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ

                          (10) ระบบป้องกันฟ้าผ่า

 

               (3) การตรวจสอบสมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่างๆของอาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร

                            (ก) สมรรถนะบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ

                            (ข) สมรรถนะเครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน

                            (ค) สมรรถนะระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้

 

                (4) การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร

                            (ก) แผนการป้องกันและระงับอัคคีภัยในอาคาร

                            (ข) แผนการซ้อมอพยพผู้ใช้อาคาร

                            (ค) แผนการบริหารจัดการเกี่ยวกับความปลอดภัยในอาคาร

                            (ง)แผนการบริหารจัดการของผู้ตรวจสอบอาคาร

           

2.2 ลักษณะบริเวณที่ต้องตรวจสอบ

 

                   ผู้ตรวจสอบจะตรวจสอบ รายงาน และประเมินลักษณะบริเวณที่นอกเหนือจากอาคารดังต่อไปนี้

 

(1)     ทางเข้าออกของรถดับเพลิง

(2)     ที่จอดรถดับเพลิง

(3)     สภาพของรางระบายน้ำ

             

2.3 ระบบโครงสร้าง

 

                        2.3.1 ผู้ตรวจสอบจะตรวจสอบตามรายละเอียดดังต่อไปนี้

                                      (1) ส่วนของฐานราก

                                      (2) ระบบโครงสร้าง

                                      (3) ระบบโครงหลังคา

 

                        2.3.2 สภาพการใช้งานตามที่เห็น การสั่นสะเทือนของพื้น การแอ่นตัวของพื้น คาน หรือตง และการเคลื่อนตัวในแนวราบ

 

                        2.3.3 การเสื่อมสภาพของโครงสร้างที่จะมีผลกระทบต่อความมั่นคงแข็งแรงของระบบโครงสร้างของอาคาร

 

                        2.3.4 ความเสียหายและอันตรายของโครงสร้าง เช่น ความเสียหายเนื่องจากอัคคีภัย ความเสียหายจากการแอ่นตัวของโครงข้อหมุน และการเอียงตัวของผนัง เป็นต้น

 

             

 2.4 ระบบบริการและอำนวยความสะดวก

 

                         2.4.1 ระบบลิฟต์

                                ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อย ดังนี้

                                    (1)     ตรวจสอบอุปกรณ์ระบบลิฟต์

      (2)     ตรวจสอบการทำงานของลิฟต์

      (3)     ตรวจสอบการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง มีรายงานการตรวจสอบมีใบรับรองการตรวจสอบ และการทดสอบระบบในอดีตที่ผ่านมา

 

                        2.4.2 ระบบบันไดเลื่อน

                                   ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อยดังนี้

 

     (1)     ตรวจสอบอุปกรณ์ระบบของบันไดเลื่อน

     (2)     ตรวจสอบการทำงานของบันไดเลื่อน

     (3)     ตรวจสอบการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง มีรายงานการตรวจสอบมีใบรับรองการตรวจสอบ และการทดสอบระบบในอดีตที่ผ่านมา

 

     

      2.4.3 ระบบไฟฟ้า

 

      ผู้ตรวจสอบจะตรวจสอบระบบไฟฟ้าและบริภัณฑ์ไฟฟ้าดังนี้

 

  (1)      สภาพสายไฟฟ้า ขนาดกระแสของสาย จุดต่อสาย และอุณหภูมิขั้วต่อสาย

  (2)      ท่อร้อยสาย รางเดินสาย และรางเคเบิล

  (3)      ขนาดเครื่องป้องกันกระแสเกินและพิกัดตัดกระแสของบริภัณฑ์ประธาน แผงย่อย และแผงวงจรย่อย

  (4)      เครื่องตัดไฟรั่ว

  (5)      การต่อลงดินของบริภัณฑ์ ขนาดตัวนำต่อลงดิน และความต่อเนื่องลงดินของท่อร้อยสาย รางเดินสาย รางเคเบิล

  (6)      ระบบไฟฟ้าของระบบลิฟต์

  (7)      ระบบไฟฟ้าของระบบปรับอากาศ

  (8)      ระบบไฟฟ้าของเครื่องสูบน้ำ

  (9)      ระบบไฟฟ้าของระบบบำบัดน้ำเสีย

 (10)   รายการอื่นตามตารางรายการตรวจสอบ

 

                                 ผู้ตรวจสอบไม่ต้องตรวจสอบในลักษณะดังนี้

 

 

                                 (1)  วัดหรือทดสอบแผงสวิตซ์ ที่ต้องให้สายวัดสัมผัสกับบริภัณฑ์ในขณะที่แผงสวิตซ์นั้นมีไฟหรือใช้งานอยู่

                                 (2) ทดสอบการใช้งานอุปกรณ์ป้องกันกระแสเกิน

                                 (3) ถอดออกหรือรื้อบริภัณฑ์ไฟฟ้า นอกจากเพียงเปิดฝาแผงสวิตซ์ แผงควบคุม เพื่อตรวจสภาพบริภัณฑ์

 

 

                        2.4.4 ระบบปรับอากาศ

                                    ผู้ตรวจสอบจะตรวจสอบระบบปรับอากาศ ดังนี้

 

(1)      อุปกรณ์เครื่องเป่าลมเย็น (AHU)

(2)      สภาพทางกายภาพของเครื่องเป่าลมเย็น

(3)      สภาพการกระจายลมเย็นที่เกิดขึ้น

(4)      สภาพอุปกรณ์และระบบควบคุม

 

2.5ระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม

 

        ผู้ตรวจสอบจะตรวจสอบระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อมดังนี้

 

        (1) สภาพทางกายภาพและการทำงานของเครื่องจักรและอุปกรณ์ที่ใช้ในระบบประปา ระบบบำบัดน้ำเสียและระบบระบายน้ำเสีย ระบบระบายน้ำฝน ระบบจัดการขยะมูลฝอย ระบบระบายอากาศ และระบบควบคุมมลพิษทางอากาศและเสียง

        (2)ความสะอาดของถังเก็บน้ำประปา

 

 

2.6ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย

 

        ผู้ตรวจสอบจะตรวจสอบความปลอดภัยด้านอัคคีภัย ดังต่อไปนี้

 

      2.6.1 บันไดหนีไฟ ทางหนีไฟ เครื่องหมาย และไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน

 

               ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อย ดังนี้

 

   (1)      ตรวจสอบสภาพราวจับ และราวกันตก

   (2)      ตรวจสอบความส่องสว่างของแสงไฟ บนเส้นทาง

   (3)      ตรวจสอบอุปสรรคสิ่งกีดขวาง ตลอดเส้นทางจนถึงเส้นทางออกสู่ภายนอกอาคาร

   (4)      ตรวจสอบการปิด-เปิดประตู ตลอดเส้นทาง

   (5)      ตรวจสอบป้ายเครื่องหมายสัญลักษณ์

 

                      2.6.2 ระบบระบายควันและควบคุมการแพร่กระจายควัน

 

                             ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อยดังนี้

 

                           (1)  ตรวจสอบสภาพอุปกรณ์ พร้อมระบบอุปกรณ์ควบคุมการทำงาน

                           (2)  ทดสอบการทำงานว่าสามารถใช้ได้ทันที เมื่อเกิดเหตุฉุกเฉินทั้งแบบอัตโนมัติ และแบบที่ใช้มือ รวมทั้งสามารถทำงานได้ต่อเนื่อง โดยไม่หยุดชะงักขณะเกิดเพลิงไหม้

                           (3)  การรั่วไหลของอากาศภายในช่องบันไดแบบปิดทึบที่มีระบบพัดลมอัดอากาศ รวมทั้งการออกแรงผลักประตูเข้าบันไดขณะพัดลมอัดอากาศทำงาน

                           (4)  ตรวจสอบช่องเปิด เพื่อการระบายควันจากช่องบันไดและอาคาร รวมถึงช่องลมเข้าเพื่อเติมอากาศเข้ามาแทนที่ด้วย

                           (5)  ตรวจสอบการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และการทดสอบระบบในอดีตที่ผ่านมา

 

                 2.6.3 ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉิน

 

                          ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อยดังนี้

 

   (1)  ตรวจสอบสภาพและความพร้อมของแบตเตอรี่ เพื่อสตาร์ทเครื่องยนต์

   (2)  ตรวจสอบสภาพและความพร้อมของระบบจ่ายน้ำมันเชื้อเพลิง เครื่องยนต์ และปริมาณน้ำมันที่สำรองไว้

   (3)  ตรวจสอบการทำงานของระบบไฟฟ้าสำรอง ทั้งแบบอัตโนมัติและแบบที่ใช้มือ

   (4)  ตรวจสอบการระบายอากาศ ขณะเครื่องยนต์ทำงาน

   (5)  ตรวจสอบวงจรระบบจ่ายไฟฟ้า ให้แก่อุปกรณ์ช่วยเหลือชีวิต และที่สำคัญอื่นๆว่ามีความมั่นคงในการ จ่ายไฟฟ้าดีขณะเกิดเพลิงไหม้ในอาคาร

   (6)  ตรวจสอบการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และการทดสอบระบบในอดีตที่ผ่านมา

 

                  2.6.4 ระบบลิฟต์ดับเพลิง

 

                                ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อย ดังนี้

 

(1) ตรวจสอบตามเกณฑ์ทั่วไปของลิฟต์

(2) ตรวจสอบสภาพโถงปลอดควันไฟ รวมทั้งช่องเปิดต่างๆและประตู

(3) ตรวจสอบอุปกรณ์ระบบป้องกันอัคคีภัยต่างๆภายในโถงปลอดควันไฟ

(4) ตรวจสอบการป้องกันน้ำไหลลงสู่ช่องลิฟต์(ถ้ามี)                                     

(5) ตรวจสอบการทำงานของลิฟต์ดับเพลิง รวมทั้งสัญญาณกระตุ้นจากระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ และการทำงานของระบบอัดอากาศ (ถ้ามี)

               

                  2.6.5 ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้

 

                               ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อย ดังนี้

 

                                (1) ตรวจสอบความเหมาะสมของชนิดอุปกรณ์ตรวจจับเพลิงไหม้ ในแต่ละห้อง/พื้นที่ ครอบคลุมครบถ้วน

                                (2) ตรวจสอบอุปกรณ์แจ้งเหตุด้วยมือ, อุปกรณ์แจ้งเหตุต่างๆครอบคลุมครบถ้วนตำแหน่งของแผงควบคุมและแผงแสดงผลเพลิงไหม้

                                (3) ตรวจสอบการทำงานของอุปกรณ์ระบบฉุกเฉินต่างๆที่ใช้สัญญาณกระตุ้นระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้

                                (4) ตรวจสอบความพร้อมในการแจ้งเหตุทั้งแบบอัตโนมัติ และแบบที่ใช้มือของระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้

                                (5) ตรวจสอบขั้นตอนการแจ้งเหตุอัตโนมัติ และช่วงเวลาแต่ละขั้นตอน

                                (6) ตรวจสอบแหล่งจ่ายไฟฟ้าให้แผงควบคุม

                                (7) ตรวจสอบการแสดงผลของระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้

                                (8) ตรวจสอบการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และการทดสอบระบบในอดีตที่ผ่านมา

 

                       2.6.6 ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิง เครื่องสูบน้ำดับเพลิง และหัวฉีดน้ำดับเพลิง และระบบดับเพลิงอัตโนมัติ

 

                       ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อย ดังนี้

 

                                   (1) ตรวจสอบความเหมาะสมของชนิดอุปกรณ์และระบบดับเพลิง ในแต่ละห้อง/พื้นที่ และครอบคลุมครบถ้วน

                                   (2) ตรวจสอบการทำงานของอุปกรณ์และระบบทั้งแบบอัตโนมัติและแบบที่ใช้มือ รวมทั้งความพร้อมใช้งานตลอดเวลา

                                   (3) ตรวจสอบการทำงานอุปกรณ์ระบบต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยสารดับเพลิง อาทิ การแจ้งเหตุ การเปิด-ปิดลิ้นกันไฟหรือควัน เป็นต้น

                                   (4) ตรวจสอบขั้นตอนการดับเพลิงแบบอัตโนมัติ และช่วงเวลาแต่ละขั้นตอน

                                   (5) ตรวจสอบความถูกต้องตามที่กำหนดของแหล่งจ่ายไฟฟ้าให้แผงควบคุมแหล่งน้ำดับเพลิง ถังสารดับเพลิง

                                   (6) ตรวจสอบความดันน้ำ และการไหลของน้ำ ในจุดที่ไกลหรือสูงที่สุด

                                   (7) ตรวจสอบการแสดงผลของระบบดับเพลิง

                                   (8) ตรวจการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และการทดสอบระบบในอดีตที่ผ่านมา  

     

                     2.6.7 ระบบป้องกันฟ้าผ่า

 

                           ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อย ดังนี้

 

                                   (1) ตรวจสอบระบบตัวนำล่อฟ้า ตัวนำต่อลงดินครอบคลุมครบถ้วน

                                   (2) ตรวจสอบระบบรากสายดิน

                                   (3)  ตรวจสอบจุดต่อประสานศักย์

                                   (4) ตรวจสอบ การดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และการทดสอบระบบในอดีตที่ผ่านมา

          

2.7 การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร

 

                         ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบครอบคลุมอย่างน้อย ดังนี้

 

                                 (1) ตรวจสอบแบบแปลนของอาคารเพื่อใช้สำหรับการดับเพลิง

                                 (2) ตำแหน่งที่เก็บแบบแปลน

                                

หมายเหตุ  รายละเอียดการตรวจสอบอาคารและขอบเขตของการตรวจสอบ ผู้ตรวจสอบปฎิบัติตามคู่มือการตรวจสอบใหญ่ จัดทำโดย คณะทำงานจัดทำคู่มือสำหรับผู้ตรวจสอบและผู้ดูแลอาคาร กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย (ตุลาคม 2549)